Сдача квартиры самозанятым: налог 4%, договор и чеки

Сдавать квартиру как самозанятый можно, и это один из самых выгодных способов легализовать доход от аренды: налог 4% вместо 13% НДФЛ. Режим прямо разрешает доходы от сдачи жилых помещений, регистрация занимает минуты, а декларацию подавать не нужно. Ниже — что можно сдавать, как правильно оформить договор, что делать с коммунальными платежами и залогом и где чаще всего ошибаются.

Можно ли сдавать квартиру как самозанятый

Да. Закон о налоге на профессиональный доход исключает из режима доходы от передачи прав на недвижимость, но делает прямое исключение для аренды и найма жилых помещений. Решающее слово здесь — «жилых»: статус помещения должен быть указан в выписке из ЕГРН. Всё, что по документам нежилое, сдаётся уже вне режима, с НДФЛ 13%.

Сколько можно сэкономить

Альтернатив у собственника, сдающего квартиру, три: НДФЛ 13% как физлицо, ИП на упрощёнке или патенте, либо самозанятость. Для одной-двух квартир самозанятость почти всегда выигрывает: ставка 4% при сдаче человеку, никаких деклараций и взносов.

Экономия — не единственный плюс. Легальный доход от аренды подтверждается справкой из приложения, и банки учитывают его при ипотеке и кредитах. А ещё исчезает главный риск «серой» сдачи: доначисление налога за прошлые годы со штрафом и пенями, если о сдаче узнает налоговая.

Как начать: пять шагов

Если квартира сдаётся уже давно, начинать можно с любого месяца: самозанятость не требует ни дожидаться начала года, ни уведомлять налоговую отдельно о сдаче. Доход до регистрации под режим не попадает, а с момента постановки на учёт налог считается по чекам.

Договор найма: что в нём должно быть

Между собственником и жильцом-человеком заключается договор найма жилого помещения, с компанией — договор аренды. Для налога важно не название, а несколько пунктов, которые потом избавят от споров и с жильцом, и с налоговой.

Про срок стоит помнить отдельно. Договор найма жилого помещения на срок от одного года требует государственной регистрации обременения — так установлено Гражданским кодексом. Поэтому многие собственники заключают договоры на одиннадцать месяцев и продлевают их. На налог это не влияет: чеки формируются по каждой оплате независимо от срока договора.

Коммунальные платежи: когда это доход, а когда нет

Это самый частый вопрос арендодателей, и ответ зависит от того, как устроена оплата. Если жилец компенсирует коммунальные услуги по фактическим показаниям счётчиков и это прописано в договоре отдельно от платы за наём, такая компенсация доходом не является, налог с неё не платится — Минфин это подтверждал. Если же коммунальные «включены» в фиксированную сумму, доходом становится вся сумма.

Залог, или обеспечительный платёж

Залог, который жилец вносит при заселении, — не доход, пока он лежит у собственника и возвращается в конце. Чек на него не нужен. Всё меняется, когда залог перестаёт быть залогом.

Чтобы не спорить потом ни с жильцом, ни с налоговой, в договоре стоит назвать залог именно обеспечительным платежом и перечислить, в каких случаях он удерживается. А при выезде жильца — подписать акт возврата квартиры с отметкой о судьбе залога.

Чеки: как пробивать плату за наём

Чек формируется на каждую полученную оплату. Для жильца-человека — в момент получения денег, для компании — не позднее 9-го числа следующего месяца. В наименовании удобно указывать период: «Плата за наём квартиры за октябрь 2026».

Если жилец заплатил сразу за три месяца, чек формируется на всю сумму в день оплаты — даже если месяцы ещё не наступили. Если потом договор расторгли досрочно и часть денег вернули, чек аннулируют и формируют новый на фактически оставшуюся сумму.

Если квартиру снимает компания

Компании снимают жильё для сотрудников — и это обычная ситуация для самозанятого арендодателя. Ставка — 6%, в чеке нужен ИНН компании, срок чека — не позднее 9-го числа следующего месяца. Бухгалтерия почти наверняка попросит договор аренды и ежемесячный акт.

Если под режим сдача не подпадает, компания выступает налоговым агентом: удерживает НДФЛ 13% из арендной платы и перечисляет его сама. Для собственника это выглядит как меньшая сумма на карте без всяких чеков.

Посуточная сдача

Сдавать квартиру посуточно на НПД можно: это та же аренда жилья, только на короткий срок. Граница проходит там, где аренда превращается в гостиничный бизнес — с персоналом, услугами, несколькими объектами как единым отелем. Если вы сдаёте свою квартиру гостям через сервис бронирования и сами готовите её к заезду, это обычная сдача жилья.

С 1 октября 2026 года крупные сервисы бронирования, попавшие в государственный реестр платформ, — в предварительный перечень вошли, например, Яндекс Путешествия и Авито — начинают работать по закону о платформенной экономике. Для собственника это означает понятные правила изменения комиссии и блокировки объявлений. Что даёт закон.

Если квартира не только ваша

Сдавать на НПД можно не только собственное жильё. Главное правило простое: налог платит тот, кто получает деньги.

Доход от аренды и новая ипотека

Легальный доход от сдачи квартиры работает на вас при следующем кредите. Банк видит его в справке о доходах из приложения и учитывает при расчёте платёжеспособности — особенно если поступления регулярные и идут на карту того же банка. Серый доход от аренды для банка не существует: его нельзя подтвердить. Что банки смотрят у самозанятых.

Несколько квартир и лимит

Число квартир режим не ограничивает — ограничивает только доход: 2,4 млн рублей в год со всех видов деятельности вместе. Если вы одновременно сдаёте квартиру и, например, работаете курьером или репетитором, доходы складываются.

Если доходы от аренды приближаются к лимиту, стоит сравнить самозанятость с ИП на патенте для сдачи жилья или на упрощёнке: при большом числе объектов в некоторых регионах патент может выйти дешевле. Самозанятый или ИП.

Если сдаёте через агентство

Агентство находит жильца, оформляет договор, иногда собирает плату и переводит её вам. На налог это влияет меньше, чем кажется. Покупатель по-прежнему жилец, поэтому ставка 4%. А база — полная плата за наём, даже если агентство перечисляет вам сумму за вычетом своей комиссии: комиссия — ваш расход, а расходы на этом режиме налог не уменьшают. Если же комиссию агентству платит жилец отдельно, она к вашему доходу не относится вовсе.

Как найти и проверить жильца

Налоги — не главный риск арендодателя. Главный — жилец, который не платит, портит имущество или исчезает. Часть этих рисков снимается на этапе знакомства и договора.

Что ещё стоит прописать в договоре

Если жилец не платит или портит имущество

Гражданский кодекс позволяет расторгнуть договор найма через суд при систематической неоплате, но сроки там длинные. Поэтому на практике главная защита — залог и предоплата, а не закон. Удержание из залога за неоплату или ущерб должно опираться на договор и акт: без них жилец вправе требовать залог обратно полностью.

Для налога во всех этих ситуациях правило одно: чек формируется на то, что фактически получено как плата за наём. Удержание залога за неоплаченный месяц — чек; за испорченный диван — как правило, нет, это компенсация ущерба.

Календарь арендодателя

Самозанятость, ИП или НДФЛ: сравнение для арендодателя

У собственника, который сдаёт жильё, четыре законных варианта. Для одной-двух квартир выбор почти всегда очевиден, но полезно видеть всю картину.

Главное преимущество самозанятости перед НДФЛ — не только ставка, но и отсутствие декларации: налог считается сам, и не нужно раз в год вспоминать, сколько получено за каждый месяц. Перед ИП — отсутствие взносов, которые платятся даже в месяцы, когда квартира пустует. Патент может выиграть, если квартир много, а стоимость патента в вашем регионе невысока, — это стоит посчитать отдельно. Как сравнивать с ИП.

Доход от аренды и социальные выплаты

Легальный доход от сдачи квартиры учитывается как доход семьи — например, при назначении единого пособия на детей или субсидий. Это стоит понимать заранее: легализация аренды может повлиять на право на выплаты, которые зависят от дохода. Верно и обратное — подтверждённый доход помогает там, где его нужно показать: при ипотеке, кредите, получении визы. Пособия и самозанятость.

Если квартира пустует

Месяцы простоя на самозанятости ничего не стоят: нет платы за наём — нет чеков и нет налога. Статус снимать не нужно, взносов нет. Это одно из главных отличий от ИП, где фиксированные взносы платятся за весь год независимо от того, сдавалась ли квартира. Если же вы решили больше не сдавать совсем, статус можно снять одной кнопкой — или оставить на будущее, он ничего не стоит.

Чем грозит сдача «в серую»

Многие сдают квартиры без всякого оформления годами, и кажется, что это безопасно. Но налоговая узнаёт о сдаче чаще, чем принято думать, а последствия считаются не за один месяц, а за все годы, которые удастся доказать.

Для квартиры за 40 000 ₽ в месяц три года «серой» сдачи — это около 187 000 ₽ одного только НДФЛ, а со штрафами и пенями сумма легко перевалит за 250 000 ₽. Самозанятость за те же три года обошлась бы примерно в 57 600 ₽ налога, и никаких рисков.

Три типичные ситуации

Однокомнатная квартира для студента. Плата 28 000 ₽ в месяц, коммунальные жилец платит по счётчикам отдельно. Налог — 4% от 28 000 ₽, то есть 1 120 ₽ в месяц, а пока действует вычет — 840 ₽. Чек раз в месяц в день оплаты, коммунальные без чека. За год — 13 440 ₽ налога против 43 680 ₽ НДФЛ.

Квартира, которую снимает компания для сотрудника. Плата 60 000 ₽ в месяц, ставка 6% — 3 600 ₽. Компания просит договор аренды, ежемесячный акт и чек со своим ИНН не позднее 9-го числа следующего месяца. Важно убедиться, что компания не ваш работодатель: иначе режим не применяется.

Посуточная сдача через сервис бронирования. За месяц 18 ночей по 4 000 ₽ — 72 000 ₽ выручки, сервис удержал комиссию. Налог — 4% от полной стоимости проживания: 2 880 ₽. Чек — на каждое бронирование по отчёту сервиса. При такой загрузке за год набегает около 860 000 ₽ — лимит не угрожает, если нет других доходов на режиме.

Если жилец против чеков или «официальности»

Бывает, что жилец не хочет «светиться» или просит платить наличными без документов. Для вас это ничего не меняет: чек формируется всё равно — это ваша обязанность, а не его. Чек не раскрывает никаких данных о жильце, кроме того, что покупатель — физическое лицо; его ФИО и контакты в чек не попадают. А для самого жильца чек — единственное доказательство оплаты, если потом возникнет спор о деньгах или о залоге.

Когда жилец съезжает

Мифы о сдаче квартиры самозанятым

Частые ошибки арендодателей

Чек-лист арендодателя

Как платить налог с аренды

Налог с аренды считается так же, как любой другой на режиме: по чекам за месяц. До 12-го числа в приложении появляется сумма за прошлый месяц, заплатить её нужно до 28-го. Для одной квартиры это одна строка в месяц — удобнее всего включить автоплатёж и забыть о сроках. Если в каком-то месяце налог вышел меньше 100 ₽ — например, сдача началась в последних числах, — отдельно его не выставят, сумма перенесётся на следующий месяц. Сроки и вычет.

Сдача комнаты в своей квартире

Сдавать комнату, живя в той же квартире, на НПД можно — это тоже аренда жилого помещения. Практических нюансов два. Первый — договор: в нём стоит описать, какая комната сдаётся и какими местами общего пользования жилец пользуется. Второй — коммунальные: при совместном проживании счётчиков на комнату обычно нет, поэтому проще установить фиксированную сумму, включающую коммунальные, и пробивать чек на неё целиком. Налог при этом чуть выше, но и спорить о каждом киловатте не придётся.

Сдача автомобиля в аренду

Сдавать в аренду можно не только жильё: транспорт — тоже движимое имущество, и доход от его аренды на режиме разрешён. Типичная ситуация — собственник сдаёт машину водителю такси или курьеру. Если арендатор — человек, ставка 4%; если парк или компания — 6%. Чек формируется на каждый платёж, договор аренды транспортного средства и акт передачи обязательны — без них при ДТП или штрафах разобраться, кто за что отвечает, почти невозможно. Требования к машине такси.

Регистрация договора и налоговая

Регистрация обременения при найме на год и дольше — процедура Росреестра, а не налоговой. Налоговая не требует ни договора, ни его регистрации для применения режима: ей достаточно чеков. Договор нужен вам и жильцу — чтобы зафиксировать условия и защититься при споре. Поэтому короткий договор на одиннадцать месяцев с продлением — законный и удобный вариант, который никак не мешает платить налог правильно.

А если квартиру продаёте

Продажа квартиры к режиму не относится: это продажа имущества, а не профессиональный доход. Налог при продаже считается по общим правилам НДФЛ с учётом срока владения и вычетов, и статус самозанятого на это никак не влияет. Сдача той же квартиры до продажи на НПД тоже никак не меняет расчёт налога с продажи.

Что запомнить

Сдавать квартиру самозанятым выгодно и просто: 4% вместо 13%, без деклараций и взносов, с доходом, который банк учтёт при кредите. Условия три: помещение жилое по документам, чек на каждую оплату, и коммунальные по счётчикам отделены от платы за наём в договоре. Залог остаётся залогом, пока его возвращают, а компания-наниматель платит по ставке 6% и не должна быть вашим работодателем.

Вопросы и ответы